Под наем в Обеля 1 — цени и обяви

Пазарът с едно изречение… и още две

Към 11 окт. 2026 открихме 11 обяви в Обеля 1; затова тук работим с цените на съседите. Най-близките квартали с повече предложения (Обеля, Обеля 2, Връбница 1) дават двустаен около 550 €. Метростанция „Обеля“ е на 460 м от центъра на квартала.

Най-евтините, средните и най-скъпите

От 11 обяви показваме двете най-евтини, трите около медианата и двете най-скъпи. Контакти и описания умишлено са пропуснати.

Пазарът в района около Обеля 1

Сборът от 6 съседни квартала и Обеля 1 е 134 обяви. Медианата им е 599 €; по-долу е разбивката по стаи и бюджетната стълба за района.

Безплатна заявка

Опишете какво търсите — квартал, бюджет, срок. Ще ви потърсим с подходящи оферти.

Ако разширите търсенето

С 550 € месечно в Модерно предградие наемате средно 67 кв.м, срещу 60 кв.м в Обеля 1.

Характерът на мястото

Обеля 1 е във външен жилищен пояс на София, с площ около 0,6 кв.км. Най-кратко описание: панел, метро, достъпен. С толкова малко предложения всяка обява е отделен случай — сравнявайте я със съседите, не с медианата. На място има 1 аптека, 4 детска площадка, но OSM не отчита супермаркет, училище, детска градина, медицински център. За сравнение, за продажба в Обеля 1 има 123 обяви с медиана 1875 € на кв.м.

Месечна промяна в наемите

На 15-и септември медианата в Обеля 1 беше 600 € (9 обяви), а на 11 октомври 2026 — 600 € (11 обяви): 0,0%. При двустайните медианата е спаднала от 610 € на 550 €. Това е в рамките на шума — пазарът е стабилен.

Методиката е същата, но дълбочината на обхождане се различава, затова броим само медиани.

Какво да проверите на огледа

Не общ списък, а такъв, който следва типа сгради и отопление в квартала.

• При ТЕЦ уточнете кой плаща „сградна инсталация“ и колко е била сметката през януари.
• Панел: огледайте фугите и ъглите за мухъл; питайте дали блокът е саниран.
• Проверете, че наемодателят е собственик (или има пълномощно) — поискайте нотариалния акт.
• Снимки с дата на всяка стая в деня на нанасяне спестяват спорове за депозита.
• На последния етаж попитайте кога е ремонтиран покривът.

Тактика за малък пазар

• За месец съседите поскъпнаха (средно +3,7%) — отлагането не ви печели нищо.
• Обявите в Обеля 1 се сменят: на средата на септември бяха 9, на 11-и октомври — 11. Проверявайте поне веднъж седмично.
• В съседните квартали 6 от 123 обяви са без комисиона — ако спестяването е важно, те са по-добрият старт.
• Подайте заявка с конкретен бюджет: при медиана от 550 € за двустаен в района, таван под 440 € ще изисква компромис по площ или етаж.
• Обяви от собственик наоколо няма — почти всичко е чрез агенции.

Къде да търсите наблизо

Шест квартала с реален пазар на разстояние, което позволява да останете в същата част на града.

• Обеля — на 0,7 км; 9 обяви, двустаен 600 €; метро „Обеля“ на 960 м.
• Обеля 2 — на 0,8 км; 29 обяви, двустаен 494 €; метро „Обеля“ на 570 м.
• Връбница 1 — на 1,4 км; 26 обяви, двустаен 600 €; метро „Бели Дунав“ на 410 м.
• Връбница 2: 32 оферти, медиана 640 €, 1,8 км от Обеля 1; 100% обзаведени.
• Модерно предградие: 15 оферти, медиана 475 €, 1,7 км от Обеля 1.
• Люлин 1 — на 1,8 км; 12 обяви, двустаен 499 €; метро „Сливница“ на 660 м.

Границите на квартала

Разстояния до ключови места

По права линия най-близо е Централна гара (5,1 км), а най-далеч — Бизнес парк София (15,2 км). Реалният път с транспорт обикновено е с 30–50% по-дълъг.

Депозит, комисиона и първи наем

На пазара в София обичайно се плащат първият месечен наем, депозит от един или два наема и — при агенция — комисиона, която често е 50% от един месечен наем. За медианния двустаен в Обеля 1 (550 €) това прави между 1100 € и 1925 €.

Наем или покупка?

Купувач плаща 1875 € на кв.м, наемател — 9,23 € на кв.м месечно. Съотношението е 16,9 години. Брутната доходност от 5,91% е над медианата за София (4,45%) — наемът тук е относително скъп спрямо цената на имота.

Това е груба рамка — обявените продажни цени обикновено са над реалните сделки.

Магазини, училища, паркове

Броим само обекти в квартала: 1 аптеки, 1 пекарни, 2 пощенски станции, 2 банки, 13 квартални магазина, 1 кафенета, 1 зъболекарски кабинета.

• 1спортни обекта
• 2пощенски станции
• 3ресторанта
• 1пекарни
• 1зъболекарски кабинета
• 1аптеки
• 3игрища
• 4детски площадки

Метро и разстояния

Най-близката метростанция е „Обеля“ — на 460 м от центъра на квартала. Центърът е на 6,2 км по въздуха. Наземният транспорт разчита на 11 спирки, включително трамвайни.

1. Обеля460 м
2. Ломско шосе1,4 км
3. Сливница1,6 км

Въпроси и отговори