Обеля: колко струва наемът

Накратко

В Обеля на 11 октомври 2026 има само 9 обяви за апартамент под наем — твърде малко за надеждна медиана. Най-близките квартали с повече предложения (Обеля 1, Обеля 2, Връбница 1) дават двустаен около 600 €. 6,9 км до центъра по въздуха.

Обявите в Обеля една по една

Ето всичките 9 обяви от 11 октомври 2026, подредени по цена. Без телефони и текстове на обявите.

Обединената картина на района

Когато един квартал има малко обяви, по-полезно е да погледнем района. Обединихме 9-те обяви в Обеля с Обеля 1, Обеля 2, Връбница 1, Връбница 2, Модерно предградие, Люлин 1 — общо 134 оферти с медиана 599 €.

Търсим вместо вас

Една заявка вместо десетки обаждания по обяви.

Обеля срещу съседите

Последната колона „за 600 €“ показва колко квадратни метра купува медианният наем на двустаен в Обеля във всеки съседен квартал. Най-много площ дава Модерно предградие — около 73 кв.м.

Какво представлява Обеля

Обеля е във външен жилищен пояс на София, с площ около 0,7 кв.км. Най-кратко описание: метро, ново строителство, развиващ се. С толкова малко предложения всяка обява е отделен случай — сравнявайте я със съседите, не с медианата. Според OpenStreetMap в границите на квартала няма супермаркет, аптека, медицински център — за тях ще пътувате до съседите. За сравнение, за продажба в Обеля има 84 обяви с медиана 1680 € на кв.м.

Обеля: септември срещу октомври

На 15.09.2026 медианата в Обеля беше 600 € (10 обяви), а на 11-и октомври — 600 € (9 обяви): 0,0%. Двустайните: 610 € → 600 €. Промяна под 2% не е тенденция.

Броят обяви между двете дати не е съпоставим (различна дълбочина на обхождане); медианите са.

Колко години наем струва едно жилище в Обеля

15,2 години наем се равняват на покупната цена: 1680 €/кв.м срещу 9,23 €/кв.м месечно. Брутната доходност от 6,59% е над медианата за София (4,45%) — наемът тук е относително скъп спрямо цената на имота.

Обявена, не договорена цена на продажба; доходността е преди разходи.

Животът извън апартамента

OpenStreetMap отчита 1 ресторанта, 3 парка и градинки, 1 училища, 1 пощенски станции, 1 културни обекта, 5 игрища, 1 детски градини в границите на Обеля. Училища в границите на квартала: 62 OU Hristo Botev.

• 1пощенски станции
• 5игрища
• 3парка и градинки
• 1културни обекта
• 1детски градини
• 7детски площадки
• 1училища
• 1ресторанта

Карта на квартала и съседите

Колко пари ви трябват при нанасяне

Пригответе повече от един наем: депозитът (1–2 месеца) се връща при напускане, но комисионата на посредника (обикновено половин до един наем) не се връща. При 600 € наем първоначалният разход е 1200 €–2100 €.

Най-близките пазари с обяви

Започнете от най-близкия и разширявайте кръга. По цена на двустаен води Обеля 2.

• Обеля 1 — на 0,7 км; 11 обяви, двустаен 550 €; метро „Обеля“ на 460 м.
• Обеля 2 — на 0,9 км; 29 обяви, двустаен 494 €; метро „Обеля“ на 570 м.
• Връбница 1 — на 2,0 км; 26 обяви, двустаен 600 €; метро „Бели Дунав“ на 410 м.
• Връбница 2: 32 оферти, медиана 640 €, 2,3 км от Обеля; 100% обзаведени.
• Модерно предградие: 15 оферти, медиана 475 €, 2,3 км от Обеля.
• Люлин 1 — на 1,9 км; 12 обяви, двустаен 499 €; метро „Сливница“ на 660 м.

До центъра и до метрото

Най-близката метростанция е „Обеля“ — на 960 м от центъра на квартала. От центъра на града ви делят 6,9 км. Спирки: 10 за автобус.

1. Обеля960 м
2. Ломско шосе1,9 км
3. Сливница1,9 км

Карта на ежедневните маршрути в километри

Изчислихме разстоянието от центъра на Обеля до осем места, към които се пътува всеки ден. Най-близо: Централна гара (5,8 км) и Медицински университет (6,7 км).

Практични съвети за този район

• Обявите в Обеля се сменят: на 15-и септември бяха 10, на 11.10.2026 — 9. Проверявайте поне веднъж седмично.
• Ориентир за преговори: двустаен в района е около 600 €; 690 € вече е горната част на пазара.
• Обяви от собственик наоколо няма — почти всичко е чрез агенции.
• Посоката на района: средната промяна на медианата в 6 съседни квартала от средата на септември насам е +3,7%; най-голяма е в Връбница 1 (+28,6%).
• В съседните квартали 6 от 125 обяви са без комисиона — ако спестяването е важно, те са по-добрият старт.

На огледа: конкретно за този квартал

Тези точки идват от данните по-горе — етаж, конструкция, отопление.

• Под покрива: петна по тавана издават стари течове, а липсата на изолация — горещо лято.
• Поискайте писмен договор с ясно предизвестие (обикновено 1 месец) и условия за връщане на депозита.
• Нова сграда: уточнете таксата за поддръжка на входа и дали паркомястото е включено в наема.
• При ТЕЦ уточнете кой плаща „сградна инсталация“ и колко е била сметката през януари.
• Пуснете всеки уред на огледа — пералня, бойлер, хладилник, климатик.

Въпроси и отговори